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日志

 
 

【转载】不动产证疑存大漏洞 70年后房屋所有权归谁?  

2015-03-21 20:22:06|  分类: 法律文书 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原标题:不动产权证书疑存法律漏洞 17律师联名上书望重制

尽管国土部已作出解释,但围绕新版《不动产权证书》内页中“使用期限”选项的争论仍在持续。

3月19日,北京17位律师联名上书国土部,希望重新制作《不动产权证书》。

本次联名致信的发起人、圣运律师事务所律师王优银对《华夏时报》记者表示,国土部的澄清只能解释疑问,缺乏基本的法理逻辑。由于这一选项对“使用期限”的限定性没有做出明确规范,未来一旦出现问题,国土部的解释并不具有法律效力。

与此同时,业内人士分析,“使用期限”之争再次暴露出“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾,在“房地分离”的土地制度下,住宅土地最长70年的土地使用权到期后,业主的房屋所有权只能成为悬而未决的存在。

律师质疑存法律漏洞

“在新制作的房地合一的《不动产权证书》关键内页设计的表格中,竟通过‘使用期限’一栏来体现不动产权利。这样一本严肃的法定权利证书,本应当是明晰、没有歧 义的,然而新制作的《不动产权证书》却用模糊的概念,将所有‘房主’变成了‘房客’,这不符合依法行政。”在17名律师的联名致信中,“使用期限”的准确 性成为问题关键。

3月初,国土部部长姜大明在两会期间公开表示,登记证书需分清权利类别,针对房屋的权利属于所有权,而针对土地的权利为使用权,“使用期限”所填内容为登记土地使用期限,房屋所有权没有期限。

“对于权利人来说,《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证,如果围绕证书出现法律纠纷,那么对不动产权的判定将依照现有相关法律,参照相关政策法 规。”北京才良律师事务所律师王才亮告诉记者,但是国土部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”,并未在任何法律法规中进行明确规范。

按照国土部的解释,《不动产权证书》内页中“使用期限”是对应“权利类型”的,如果“权利类型”是房屋所有权,则没有期限限制,“使用期限”一栏不填写,而林权、海域使用权、土地使用权等有使用期限的则对应填写年限。

“由于不动产登记证书是按照‘房地合一’的思路设计的,所以下设选项确实需要照顾到房屋和土地两部分,但仅在证书中笼统设定‘使用期限’选项这很容易引起歧 义。国土部的解释并没有解决产生歧义的根源,而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上,目的也是方便政府管理而非保护业主权利。”王优银表示。

“这样的做法很有可能留下法律漏洞,” 王才亮指出,由于不动产证书是权利人享有不动产物权的唯一证明,政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致,如果不一致,一般情况下将以政府存 档的登记簿为准,即使双方出现纠纷,权利人一方也很难出示相应证据,而国土部所谓的“澄清”到时也不能成为法律依据。

同时,最新出台的《不动产统一登记暂行条例》也并未对证书中所指的“使用期限”一项做出明确说明,这则意味着,一旦出现问题,在缺少法律解释的环境下,权利人只能遵循政府的“一家之言”。

据王才亮告诉记者,在其曾处理过的农村宅基地等涉及土地使用期限的相关案件中,曾出现过相关政府部门在土地登记簿底页中添、改使用期限的情况,但由于权利人无法找到能支持自己权利的证据,导致自身权利受损。

“我们认为在《不动产权证书》上起码应该明确限定土地等使用权的使用期限,只需增添或备注选项即可,也不妨碍实现‘房地合一’。”王优银表示。

不过,王优银告诉记者,联名信已经提交到国土部,但目前看来国土部重新制作证书的可能性很小。

“国土部的思路是为了方便统一管理,而忽略了这一设计背后的法理逻辑,如果严谨地看待这一问题,还要从房地分离的法律体制上寻求解决方案。”王优银称。

“自动续期”之困

同时,不动产统一登记实施后,与之密切联系的土地70年使用权背后的问题也逐渐暴露出来。

根据国土部的公开解释,之所以在新版《不动产权证书》上明确设置“使用期限”一项,是为了更加醒目地标明土地使用期限,提醒业主在使用期限到期前及时去续期,以实现对于房屋的所有权。

“这一问题的根源其实在于‘房地分离’,按照我国《物权法》规定的权利结构,土地使用权和房屋所有权是分开的,而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明表示。

这则意味着,虽然业主对房屋的所有权是永久的,但是“房随地走”,如果房屋所在的土地使用权到期,一旦土地将被政府收回,那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

实 际上,对于住宅用地使用权到期的问题,《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。此外,《城市房地产管理法》也规定,土地使用权出让合同 约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最晚于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。

“按照《物权法》的规定,土地使用权到期后,应该自动续期,也就是说只需自动履行手续,而无需额外再缴纳费用。”王才亮指出。

不过,由于土地使用权牵扯问题较多,因此在现有的《物权法》及其他相关法律中,并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。

王优银表示,《物权法》起草的时候关于土地使用权续期这方面的争议比较大,而且住宅用地的土地权属分割一直存在困难,所以对于具体的续期方式并没有细化。

“目前深圳、青岛等地已经开始有部分20年产权、40年产权的商业用地到达了使用期限,从已有案例来看,青岛的部分土地在到期后又重新签订了土地合同,没有补交土地出让金;而深圳的部分地块有补交地价的规定。”王才亮告诉记者。

根据深圳市政府部门出台的相关规定,到期房地产申请续期的,在剩余年限(国家规定的最长土地使用年限减去已使用年期)范围内约定年期的,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。土地租金则按年支付,标准由深圳市国土管理部门定期公布。

此外,深圳还规定,到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的,原有划拨土地使用权消失,其土地使用权无偿收回,而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

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